Prenájom časti rodinného domu na podnikanie

Riešením je zmluva o nájme nebytového priestoru alebo zmluva o budúcej zmluve.

Som majiteľka eseročky a s manželom sme nedávno kúpili starší dom na naše rodinné bývanie. Po rekonštrukcii chcem sem presťahovať aj sídlo a prevádzku firmy. Zabrala by takmer polovicu podlahovej plochy domu.
Náklady na rekonštrukciu by sme chceli rozdeliť medzi rodinu a firmu s tým, že po ukončení rekonštrukcie by firma mala v dome bezodplatný prenájom. Zatiaľ rozmýšľam nad zmluvou o budúcej zmluve, ktorou sa rodina zaväzuje, že po sprevádzkovaní budovy prenajme technicky zhodnotené priestory firme na určitý čas zadarmo. Bezodplatný prenájom chceme stanoviť s ohľadom na hodnotu technického zhodnotenia priestorov. Ako postupovať, aby nedošlo k ukráteniu rodiny i firmy?

Z otázky vyplýva, že firma sa bude finančne podieľať na zhodnocovaní nehnuteľnosti vo vlastníctve vašej rodiny. Zákonná úprava tejto situácie je nasledovná.

V zmysle § 667 Občianskeho zákonníka nájomca môže požadovať úhradu nákladov súvisiacich so zmenami v predmete nájmu len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci.

Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Je potrebné podotknúť, že protihodnotou toho, o čo sa zvýšila hodnota veci nie je cena stavebných úprav, ale cena určená podľa znaleckého posudku.

Samozrejme je možné zmluvne dohodnúť aj iný spôsob vrátenia nákladov za vykonané stavebné úpravy nehnuteľnosti nájomcovi. Jedným zo spôsobov je ten, ktorý uvádzate.

"Navrhujem uzatvoriť riadnu zmluvu o nájme nebytového priestoru, s dohodnutím si začiatku nájmu po ukončení rekonštrukcie. V uvedenej nájomnej zmluve by mala byť presne upravená hodnota stavebných úprav alebo spôsob ich výpočtu."

Takisto v nájomnej zmluve by malo byť vyhlásenie prenajímateľa, že s vykonaním stavebných úprav súhlasí a preukázané náklady nájomcu na ich vykonanie budú spôsobilé na započítanie s dohodnutým nájomným podľa zmluvy až do času ich úplného započítania.

Prípad je možné riešiť taktiež zmluvou o budúcej zmluve o nájme nebytového priestoru s uvedením vyššie spomínaných ustanovení. Mali by ste pamätať aj na to, že v zmysle zákona o dani z príjmov je nájomca oprávnený odpisovať výdavky vynaložené ním na stavebné úpravy alebo technické zhodnotenie.