Nájom nebytových priestorov
Nájom a podnájom nebytových priestorov je v praxi veľmi častým právnym vzťahom.
V zmysle § 720 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov nájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon, ktorým je zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov. Ustanovenia tohto zákona sú vo vzťahu k všeobecným ust. § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne. Je medzi nimi vzťah lex specialis k lex generalis, čo znamená, že na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný (špeciálny) zákon. Uvedené vyriekol aj Najvyšší súd Slovenskej republiky svojím rozsudkom z 24. júla 1997, sp. zn. Cdo 3/97.
Predmetom týchto právnym vzťahov sú nebytové priestory, ktoré zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov definuje ako miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi ale nie sú príslušenstvo bytu, ani spoločné priestory domu. Vo výnimočných prípadoch sa za nebytové priestory považujú aj byty, pri ktorých obec dala súhlas na ich užívanie na nebytové účely.
Nájom nebytových priestorov vzniká predovšetkým nájomnou zmluvou. Zákon pri nájomnej zmluve vyžaduje splnenie určitých osobitných náležitostí, nedodržanie ktorých spôsobuje neplatnosť takejto zmluvy.
"Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktoré spravuje bytová organizácia založená obcou, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak. Ak niektorá z týchto náležitostí chýba, je zmluva neplatná."
Nebytové priestory sa môžu prenajímať len na účely, na ktoré sú stavebne určené v zmysle stavebného povolenia.
Zmluvná voľnosť je do určitej miery obmedzená, keďže v prípadoch ustanovených zákonmi možno prikázať prenajímateľovi, aby prenajal nebytový priestor a uzavrel nájomnú zmluvu s určeným nájomcom. Takýmto zákonom je napríklad zákon č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Podľa tohto zákona môže obec prikázať právnickej osobe, ktorá vykonáva právo hospodárenia alebo správy majetku obce k nebytovému priestoru vo vlastníctve štátu alebo obce vhodnému na prenajatie, aby prenajal nebytový priestor a uzavrel nájomnú zmluvu s určeným nájomcom v týchto prípadoch:
a) ak je potrebné umiestniť zariadenie sociálnej starostlivosti, zdravotnícke zariadenie alebo zariadenie pre pracovnú rehabilitáciu, školu alebo školské zariadenie,
b) ak je potrebné umiestniť poštu alebo stanicu poriadkovej alebo dopravnej polície,
c) ak je to potrebné na splnenie zákonnej povinnosti uloženej obci,
d) ak ide o prinavrátenie nebytového priestoru účelu, na ktorý je stavebne určený,
e) ak je potrebné umiestniť zastupiteľský úrad cudzieho štátu, medzinárodnú vládnu organizáciu alebo inštitúciu, ktorým podľa medzinárodného práva patria diplomatické výsady a imunity, kultúrne alebo informačné stredisko cudzieho štátu.
Prikázať nájomcu možno do toho istého nebytového priestoru na dobu určitú, najviac na 5 rokov, ak osobitný predpis neustanovuje inak. V týchto prípadoch môže prenajímateľ vypovedať zmluvu iba so súhlasom obce, ktorá prikázala jej uzavretie.
Nájom nebytových priestorov môže vzniknúť aj inak, ako na základe nájomnej zmluvy a to na základe iných právnych skutočností, ako napr. smrťou nájomcu. V takom prípade nájom prechádza na dedičov za predpokladu, že dedičia do 30 dní od smrti nájomcu oznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme. K prechodu nájmu v týchto prípadoch je teda potrebný úkon dediča vo forme oznámenia o pokračovaní v nájme, nedochádza k nemu priamo zo zákona. Zmluvné strany sa aj v tomto prípade môžu dohodnúť inak.
Teraz prejdime k jednotlivým právam a povinnostiam prenajímateľa a nájomcu. Pre rozsah práv a povinností tvoriacich obsah právneho vzťahu je rozhodujúca predovšetkým dohoda zmluvných strán. Až keď sa zmluvné strany nedohodli niečo iné, je prenajímateľ povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve. Medzi povinnosti nájomcu v zmysle zákona patrí uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním nebytového priestoru. Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv. V prípade nesplnenia tejto povinnosti zodpovedá nájomca za škodu, ktorá nesplnením jeho povinnosti vznikla.
Prvoradou povinnosťou nájomcu je platiť nájomné. Výška nájomného alebo úhrada za podnájom ak nie je upravená všeobecne záväzným právnym predpisom sa určí dohodou. Ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené zákonom o nájme nebytových priestorov, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného. Uvedené sa vzťahuje aj na podnájom.
Nájomca je oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Z uvedeného vyplýva, že podnájom je vzťah uzatvorený vždy len na dobu určitú najdlhšie však do skončenia nájmu. Súhlas prenajímateľa je jednostranným právnym úkonom prenajímateľa, ktorý ale môže prenajímateľ odvolať len so súhlasom nájomcu, čiže odvolanie možno charakterizovať ako dvojstranný právny úkon, ibaže by si prenajímateľ právo jednostranne odvolať svoj súhlas výslovne vymienil v zmluve. Práva a povinnosti uvedené v predchádzajúcom odseku sa vzťahujú aj na toho, komu sa nebytový priestor prenechal do podnájmu – na podnájomcu. V prípade, že nájomca prenechá nebytový priestor do podnájmu bez predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa, prenajímateľ je oprávnený vypovedať zmluvu dojednanú na určitý čas pred uplynutím času (§ 9 ods. 2 písm g)).
Zánik právneho vzťahu nájmu nebytových priestorov nastáva na základe viacerých právnych skutočností. Sú to najmä skutočnosti uvedené v zákone č. 116/1990 Zb. v platnom znení ale môžu to byť aj skutočnosti uvedené v Občianskom zákonníku ako všeobecne platné pre zánik záväzkov napr. dohoda zmluvných strán, splynutie, odstúpenie od zmluvy, atď.
Nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný. Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak
a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;
b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom;
c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas;
d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok;
e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať;
f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor;
g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd.
i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.
Nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak
a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal;
b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;
c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1. zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov
Uvedené výpovedné dôvody nájomcu a prenajímateľa v prípade výpovede zmluvy dojednanej na určitý čas pred uplynutím tohto času sú vymenované taxatívne, čiže ich nemožno rozširovať. V prípade ak si zmluvné strany chcú dohodnúť aj iné spôsoby zániku ich právneho vzťahu je potrebné si v zmluve výslovne stanoviť dôvody odstúpenia od zmluvy. Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje od začiatku, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.
"Najvyšší súd Slovenskej republiky rozsudkom z 28. apríla 1998, sp. Zn. 1 Cdo 87/97 rozhodol, že dôvodom výpovede zmluvy o nájme nebytových priestorov pred uplynutím času na ktorý bol nájom dojednaný je aj prenechanie nebytového priestoru (jeho časti) nájomcom ako tichým spoločníkom, bez súhlasu prenajímateľa, do podnájmu podnikateľovi, s ktorým uzavrel zmluvu o tichom spoločenstve (§ 673 a nasl. Občianskeho zákonníka)."
V prípade ak zmluvné strany uzatvoria zmluvu o nájme nebytových priestorov na neurčitý čas písomne vypovedať ju môže ktorákoľvek strana aj bez uvedenia dôvodu alebo z akéhokoľvek dôvodu, ak sa nedohodnú inak. Prenajímateľ je ale vždy povinný vypovedať zmluvu, ak sa mu uložila povinnosť uzavrieť zmluvu s prikázaným nájomcom.
Výpovedná lehota je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Uvedená výpovedná lehota sa nadá skracovať dohodnúť možno vždy len dlhšiu výpovednú lehotu. Lehota začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede druhej zmluvnej strane.
Ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.
Zo zákona nájom zaniká ak nebolo dohodnuté inak
a) zánikom predmetu nájmu;
b) smrťou nájomcu, pokiaľ dedičia po poručiteľovi, ktorý bol nájomcom, do 30 dní od jeho smrti neoznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme;
c) zánikom právnickej osoby, ak je nájomcom.
Zákon č 116/1990 Zb. sa nevzťahuje na nebytové priestory užívané podľa zákona č. 123/1975 Zb. o užívaní pôdy a iného poľnohospodárskeho majetku na zabezpečenie výroby v znení zákona č. 95/1988 Zb. a zákona č. 114/1990 Zb.
Práva užívania nebytových priestorov, ktoré vznikli podľa predchádzajúcich predpisov, sa spravujú zákonom č. 116/1990 Zb. a považujú sa za vzťahy vzniknuté na základe zmluvy uzavretej na neurčitý čas. Týmto ustanovením nie sú dotknuté práva užívania vyplývajúce z vecného bremena.